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古怪猴子单机版下载:樓市會客廳:2019樂山樓市面面觀

發布時間:2019-03-08  來源:樂山日報    

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春節樓市返鄉置業群體發力,高綠化樓盤受關注,2019土拍迎來“開門紅”……2019年初,樂山樓市平穩發展,后續發展將繼續穩定或是存在變數?又將怎樣變化?日前,記者就此專訪了電子科技大學房地產專業客座講師、成都房地產商會副會長牛冠華。


牛冠華


焦點一:土地市場


記者: 2月15日,樂山土地市場迎來2019年的“首拍”,受到各方關注。當天共拍賣出讓4宗地塊,分別以9500萬元(折合樓面地價2805元/平方米)、1460萬元(折合樓面地價3001元/平方米)、1600萬元(折合樓面地價4099元/平方米)、1440萬元(折合樓面地價2861元/平方米)的價格被競得。對于這場年度首拍,你怎么看?又會對接下來的市場形成什么影響?


牛冠華:首先,從土地拍賣情況來看,大家對樓市后市仍有一定正向的預期。再者,經過前兩年的集中供地,較多的大中型開發商“備糧”充足,現在以消化存量為主。而大量中小型開發商因供地規模較大,入場門檻更高,導致無法獲取土地。此外,優質核心區商業屬性用地很少,樂山的街區式商業仍然有較大的升級換代空間,利潤空間優于傳統商住項目。


這場拍賣的結果對今年的土拍市場,將會有一定的托底效應。經過前幾個月土地市場的風云變幻,土地價格在整理筑底。對后市住宅市場的價格有一定的疊加效應,土地價格筑底完成,房價也將隨之企穩,逐漸進入上升階段。


焦點二:政策變化


記者:2月18日,住房和城鄉建設部官方網站發布《關于<城鄉給水工程項目規范>等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規范公開征求意見的通知》。其中《住宅項目規范(征求意見稿)》第二部分2、4、6條指出:“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”受到廣泛關注。對此你有何看法?如此改動之后將對市場產生怎樣的影響?


牛冠華:這個政策長期來看是必然,短期執行起來頗有難度。因為涉及面比較廣,涉及到土地出讓規則,收入政策及政府規費政策,可以說“牽一發而動全身”。拋開這個政策能否順利實施,對于房地產行業性的規范本身是有利的。畢竟羊毛出在羊身上,這多出來的成本,不消耗在公攤面積上,就可能會在房價上有所體現。


但這個政策如果能順利實施,對于老百姓來說是一件好事。是否實施套內計價政策對于購房者實際購房成本基本無影響,主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發商。另外,對于購房者而言,物業費等因為建筑面積衍生的收費也有可能降低。等政策正式出臺之后,銷售策略可能會有變化,銷售價格是否上揚要具體看各地跟進的配套政策和各項目的產品設計。但這肯定不止于一城一地,可能是全國性的調整。


2019年初樓市平穩發展


焦點三:市場趨勢


記者:從目前的市場環境來看,自2018年下半年開始,樂山不少樓盤的銷售節奏有了放緩的趨勢,房價走勢也更加平穩。進入2019年,你覺得樂山樓市將有何變化?面對市場的轉變,開發商們應該作何應對?


牛冠華:2019年,從宏觀政策、供求關系、客群關系等來看,銷量將企穩,價格將略有上升。第一,從購房者角度來看,剛需購買力開始抬頭,改善型需求將有顯著下降,市場向上動能將下降,期待大漲大跌都不現實。第二,從各角度來看,房地產的重要地位沒有改變,政策變相松綁值得期待,將帶來一部分入場者。第三, 從開發商角度來看,繼融資渠道收緊之后,或將直面更加嚴苛的生存選擇,對一些高杠桿的項目將帶來較大的考驗。對整體開發模式的思考要更深入全面。另外,對開發商來講,應該更關注剛需層面產品的研發,對開發節奏的把控也要更細致。


焦點四:商業地產前景


記者:在“住宅撐市”的當下,社區商業、城市綜合體、專業市場等商業地產,在未來有無脫穎而出的可能?


牛冠華:商業項目能否脫穎而出,很大程度上是由前期的定位、資本運作和開發模式決定的。到目前為止,真正靠追求長期回報的資本來支撐商業地產發展的企業還非常少。但是隨著住宅行業的利潤率越來越低,會有更多資本選擇商業地產。前幾年萬科相繼和凱雷資本、東方資產、領匯合作,萬達與光大、嘉實基金、快錢等金融機構合作,東方資產收購上海證大,都是傳統的商業地產企業與資本進行結合的嘗試。現在適合商業地產發展特點的金融工具仍然匱乏,商業地產不回歸金融的本質是很難脫穎而出的。短則兩三年,長則三五年,商業地產與金融資本在樂山應該會出現真正意義上的結合,隨之而來的銷售方式方法也將多種多樣。


其次,互聯網思維和技術,已經成為中國經濟新常態的關鍵因素,也正在成為商業地產開發和運營中的一個必不可少的要素。樂山商業項目目前正在積極探索。現在看來,最有可能成功的領域有:購物中心的現場管理,社區商業和物業管理,網購的線下體驗,品牌推廣等。


此外,樂山商業地產開發和運營的第一梯隊已經形成,比如萬達廣場、王府井購物中心等,短期內不會有新的項目加入。另外,樂山今后能在商業地產行業有所作為的企業必須具備兩個要素:有實力,模式新。商業項目是有思想的企業才能開發好的。比如說掛靠思路的小股操盤、樂山王府井的輕資產的模式,萬達廣場的城市客廳模式等。資產管理的作用和重要性會逐漸被行業認可和接受,具有商業運營能力和資本通道的不動產資產管理公司將會在樂山涌現。


免責聲明:本文僅代表作者觀點,不代表嘉州房產網立場。文章內容僅供參考,較終以政府和開發商公布為準,買房需謹慎,投資有風險。
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